Die «Pandemieklausel» im Geschäftsmietvertrag

Die Corona-Pandemie und die damit begründeten behördlichen Massnahmen haben Gewerbemieter*innen aus verschiedenen Gründen in der Nutzung ihrer Mietsache teilweise stark beeinträchtigt und das wirtschaftliche Fortkommen behindert. Schnell hat sich gezeigt, dass das Mietrecht keine eindeutigen Antworten darauf zu geben scheint, wie solche Einschränkungen die Rechte und Pflichten der Gewerbemieter*innen beeinflussen.

Trotz ersten gerichtlichen Einzelentscheiden, die stark von fallspezifischen Gegebenheiten geprägt scheinen, liegt noch keine gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung zu den sich stellenden Fragen vor.

Diskutiert wird, ob behördliche Schliessungen oder Betriebseinschränkungen einen Mangel an der Mietsache darstellen, der unter anderem zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigen könnte. Eine andere Auffassung besagt, dass der Vertrag bei derartigen Situationen nach der sogenannten clausula rebus sic stantibus den veränderten Gegebenheiten angepasst werden kann (oder muss). Geprüft wurde auch, ob ein Fall der nachträglichen Unmöglichkeit der Leistungserfüllung vorliegt.

Obwohl gewisse Vermieter*innen Verständnis für die schwierige Situation gezeigt haben und unkomplizierte Lösungen boten, kam es in vielen Fällen zu Unstimmigkeiten bis zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen. Die rechtliche Unsicherheit hat viele ohnehin durch die Pandemie belastete Mieter*innen zusätzlich stark beansprucht.

Neue Klausel für Geschäftsmietverträge
Aus diesen Erfahrungen ist das Team von MV Business zur Einsicht gelangt, dass der Umgang mit solchen Situationen im Geschäftsmietvertrag erfasst werden sollte.

In der Vorlage für einen Gewerbemietvertrag von MV Business wurde unter dem Titel «Behinderung / Verunmöglichung der bestimmungsgemässen Nutzung durch äussere Ereignisse / veränderte behördliche Auflagen» ein Artikel entworfen als Basis für den Teilaspekt der angemessenen Mietzinsherabsetzung. Es wurde angesichts der nach wie vor unklaren Rechtsprechung darauf verzichtet, die Natur des Herabsetzungsanspruches zu qualifizieren. Die Klausel regelt, dass im Falle der Beeinträchtigung oder Verunmöglichung der bestimmungsgemässen vertraglichen Nutzung der Mietsache der Mietzins angemessen herabgesetzt werden muss. Sollte ein solcher Fall eintreten, ist zu wünschen, dass sich die Parteien bilateral über die Höhe einer Mietzinsreduktion einigen können.