Fünf Fallen beim Vertragsabschluss

Grundsätzlich gilt: Der Mietvertrag sollte auf den Namen des Geschäfts lauten und nicht auf die Personen, die die Vertragsverhandlungen führen.

Spätestens bei Mietvertragsabschluss muss sich ein*e Geschäftsmieter*in die Frage stellen: Wer mietet die Räumlichkeiten? Welches sind die Vertragspartner*innen? Bei der Vermieterschaft ist dies meist klar. In der Regel vermietet die Eigentümerschaft ihre Liegenschaft, vertreten wird sie häufig durch eine Verwaltung.
Für die Mieter*innen ist dies häufig nicht so klar. Sie stehen kurz vor einer Geschäftsgründung und müssen sich überlegen, ob sie den Geschäftsraum als Einzelunternehmen, als Aktiengesellschaft, als GmbH oder beispielsweise als Verein mieten. Bei der Wahl der Geschäftsform stellen sich diverse Probleme oder Fragen, die es genau zu klären gibt.
Es lohnt sich, ein besonderes Augenmerk auf den Abschluss des Mietvertrags zu legen, wenn eine Büro- oder Praxisgemeinschaft gegründet wird. Gegenüber der Vermieterschaft gelten alle Personen, die den Mietvertrag unterschreiben als Mieter*innen. Die Unterzeichnenden haften solidarisch für die Bezahlung des Mietzinses, das heisst jede*r Mitmieter*in für den vollen Mietzins. Die Rechte aus dem Mietvertrag, wie eine Mietzinsanfechtung etc., können jedoch nur gemeinsam geltend gemacht werden. Dies kann bei Uneinigkeiten in der Praxisgemeinschaft zu grossen Schwierigkeiten führen.

Es ist wichtig, dass der*die Geschäftsmieter*in vor Vertragsabschluss mögliche Varianten prüft und eine Risikoabwägung vornimmt. Wird in einem Mietobjekt viel investiert empfehlen sich meist langfristige Verträge.

Die Dauer des Mietvertrags ist für den Geschäftsmieter*innen bei Abschluss des Mietvertrags wesentlich. Grundsätzlich gilt: je länger die Dauer des Mietvertrages vereinbart wird, umso grösser ist die Sicherheit der Mieterschaft vor einer Kündigung durch die Vermieterschaft. Entwickelt sich allerdings das Geschäft nicht wie geplant, besteht die Gefahr, dass bei einem langfristigen Mietvertrag die Mieter*innen noch über Jahre für den Mietzins haften. 

Im Grundsatz wird zwischen zwei Mietvertragsformen unterschieden: dem unbefristeten und dem befristeten Mietvertrag. Beim unbefristeten Mietvertrag ist das Ende unbestimmt, der Vertrag gilt, bis er von einer Partei gekündigt wird. Beim befristeten Mietvertrag wird bereits bei Vertragsabschluss vereinbart, wie lange der Vertrag gelten soll. Im Bereich Geschäftsraummiete sind zudem diverse Mischformen üblich. Sehr häufig sind Verträge mit einer Mindestmietdauer von fünf Jahren. Während der Mindestmietdauer ist das Mietverhältnis unkündbar. Im Unterschied zum befristeten Vertrag läuft der Vertrag aber nach Ablauf der Mindestmietdauer weiter und zwar als unbefristeter Vertrag. Ebenfalls sehr häufig sind Verlängerungsoptionen. Diese räumen den Mieter*innen das Recht ein, den Mietvertrag durch eine Erklärung an die Vermieterschaft zu verlängern. 

Häufiges Konfliktpotential bildet die Verlängerungsoption. Mit dieser wird der Mieterschaft das Recht eingeräumt, zu einer bestimmten Zeit vor Ablauf des befristeten Vertrages bzw. vor Ablauf der Mindestmietdauer den Mietvertrag um eine bestimmte Dauer zu verlängern. Es wird zwischen echten und unechten Optionen unterschieden.

Bei echten Verlängerungsoptionen kann die Mieterschaft der Vermieterschaft mitteilen, dass sie den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen um die vereinbarte Dauer, bspw. fünf Jahre verlängern will. Die echte Verlängerungsoption gibt der Mieterschaft eine grosse Sicherheit. Sehr häufig sind jedoch in der Praxis die unechten Verlängerungsoptionen zu finden. Diese wiegen den*die Mieter*in in der Sicherheit, dass er*sie nach Ablauf des befristeten Mietvertrags durch Ausübung der Verlängerungsoption den Mietvertrag verlängern kann. Die Vermieterschaft behält sich mit der unechten Option jedoch das Recht vor, bei Verlängerung des Mietvertrags neue Konditionen auszuhandeln. Sobald die Mieterschaft der Vermieterschaft mitteilt, dass sie ihren Mietvertrag verlängern will, ist die Vermieterschaft berechtigt, neue Konditionen wie bspw. die Anpassung des Mietzinses an die orts- und quartierüblichen Ansätze zu verlangen. Es beginnen dann für den*die Mieter*in langwierige Vertragsverhandlungen mit ungewissem Ausgang.

Sie sollten sich erkundigen, ob die vereinbarten Akonti korrekt berechnet sind. Idealerweise verlangen sie einen Mehrjahresvergleich der angefallenen Nebenkosten. 

Der Mietzins ist meist eine kalkulierbare Grösse. Häufig wird er bei Geschäftsraummieten indexiert abgeschlossen und kann so jährlich der Teuerung angepasst werden.

Für böse Überraschungen sorgen jedoch häufig die Heiz- und Nebenkosten. Sind die Akonto-Zahlungen ungenau berechnet und/oder zu tief angesetzt, muss die Mieterschaft einmal jährlich mit sehr hohen Nachzahlungen rechnen.

Bei Vertragsverhandlungen sind die Nebenkosten meist kein Thema. Der langen Liste der separat geschuldeten Nebenkosten wird meist keine Beachtung geschenkt. Die Mieter*innen gehen davon aus, dass die vorgeschlagenen Akonti die anfallenden Kosten in etwa decken. Dies ist jedoch häufig nicht der Fall. Gemäss der Rechtsprechung kann die Vermieterschaft sämtliche angefallenen Kosten nach Erstellen einer detaillierten Abrechnung vollumfänglich auf die Mieterscahft überwälzen. Bei zu tief angesetzten Akonti kann dies schnell zu Nachzahlungen im vier oder gar fünfstelligen Bereich führen.

Versichert die Vermieterschaft, dass die vereinbarten Akonti reichen, kann sich die Mieterschaft bei hohen Nachzahlungen darauf berufen. Nur so kann sie sich vor bösen Überraschungen schützen.

Ist das passende Geschäftslokal gefunden, sollte die Mieterschaft noch vor Vertragsabschluss prüfen, welche baulichen Änderungen aus ihrer Sicht nötig, ob die geplanten Umbauten zulässig sind und wer für die Kosten aufkommt.

Die Mieterschaft ist verpflichtet, die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft zu geplanten Umbauten und Änderungswünschen einzuholen. Dies auch, wenn den Umbau selber finanziert wird. Es lohnt sich deshalb, das Umbauprojekt frühzeitig zu planen und die Bewilligung der Vermieterschaft für Änderung und Erneuerungen durch die Vermieterschaft im Mietvertrag festzuhalten. Dasselbe gilt auch für allfällige Zusagen der Vermieterschaft, selbst gewisse Änderungen vorzunehmen.

Wichtig ist auch, frühzeitig zu klären, welche Ein- oder Umbauten die Vermieterschaft übernimmt und bezahlt und welche Einbauten auf Kosten der Mieterschaft gehen. Eine klare Regelung der Investitionen ist nicht nur zu Beginn des Mietverhältnisses wichtig. Nimmt der*die Mieter*in Änderungen ohne schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft vor, vergibt sie sich das Recht, beim Auszug eine Entschädigung für den verbleibenden Mehrwert geltend machen zu können.