Kleiner Unterhalt für Geschäftsmieter*innen
Mieter*innen müssen im sogenannten kleinen Unterhalt gewisse Mängel an der Mietsache selber beheben. Welche Grundsätze gelten dabei und was bedeutet das für Geschäftsmieter*innen?
Grundsätzlich gilt gemäss Art. 256 Abs. 1 OR, dass die Vermieterschaft verpflichtet ist, die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt sowie zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.
Gleichzeitig sind die Mieter*innen verpflichtet, Mängel auf eigene Kosten zu beseitigen, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können (Art. 259 OR). Diese Regelung gilt sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume.
Art. 259 (OR): Mängel während der Mietdauer / Pflicht des Mieters zu kleinen Reinigungen u. Ausbesserungen
Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen.
Regelungen in Geschäftsmietverträgen
Es ist üblich, dass der kleine Unterhalt in Geschäftsmietverträgen festgehalten wird; entweder durch Angabe eines Frankenbetrags, eines Prozentanteils des Mietzinses (Prozentklausel) oder durch die Aufzählung konkreter Arbeiten.
Bei der Prozentklausel besteht regelmässig das Problem, dass insbesondere Mieter*innen von grösseren Geschäftsräumen mit einem höheren Mietzins frankenmässig sehr stark belastet werden. Eine diesbezügliche Absicht des Gesetzgebers ist nicht ersichtlich. Ob solche Arbeiten als «mit kleinem Aufwand verbunden» bezeichnet werden können, erscheint fraglich und ist eher entgegen der gesetzlichen Regelung.
Wiederholt haben unterschiedliche kantonale Gerichte festgehalten, ein Kriterium zur Abgrenzung des kleinen Unterhalts von der Unterhaltspflicht der Vermieterschaft sei die Notwendigkeit des Beizugs einer Fachperson (z. B. sehr ausführlich: Entscheid der 2. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Bern vom 27.06.2012 ZK 12 157, veröffentlicht September 2012).
Was gilt als kleiner Unterhalt?
Die gesetzliche Regelung zum kleinen Unterhalt darf für die Mieter*innen von Wohn- und Geschäftsräumen nicht zu deren Nachteil abgeändert werden (Art. 256 Abs. 2 OR). Sowohl vertragliche Regelungen als auch der Ortsgebrauch bilden zusätzliche Einschränkung des kleinen Unterhalts. Über die kostenmässige Obergrenze des Ortsgebrauchs gibt die zuständige Schlichtungsbehörde in Mietsachen Auskunft. Zudem enthalten vorgefertigte allgemeine Vertragsbedingungen häufig Regelungen, die gegen diesen zwingenden Teil des Mietrechts verstossen und deswegen ungültig sind (hierzu können Sie sich von den Jurist*innen von MV Business beraten lassen).
Das bedeutet: Mieter*innen müssen lediglich kleine Reinigungen und Ausbesserungen übernehmen, welche dem Ortsgebrauch entsprechen und welche sie ohne besonderes Fachwissen und ohne grösseren Aufwand verrichten können.
Achtung: Andere Regeln können gelten, wenn die eigenen Ausbauten der Geschäftsmieter*innen betroffen sind (Rohbaumiete). Falls das auf Sie zutrifft, lassen Sie sich durch die Expert*innen von MV Business beraten.
Beratung bei MV Business: Sofern Sie eine Rechnung Ihrer Vermieterschaft erhalten haben und unsicher sind, ob diese zum kleinen Unterhalt gehört, können Sie sich gerne durch die Jurist*innen von MV Business beraten lassen.